Государственный кадастр объектов недвижимости

До начала 20 века в России достаточно хорошо умели измерять и устанавливать границы земельных участков. Уже после отмены крепостного права появилась межевая канцелярия, которая неплохо зарекомендовала себя. Для того чтобы выдавать крестьянам земельные наделы, была введена технология, которая оказалась ничуть не хуже, чем в странах Европы. Но в 20–30 годах прошлого века наше государство избавилось от частной собственности. Настала эпоха так называемой колхозно-кооперативной и государственной собственности, когда не было необходимости вообще регистрировать право собственности – так как ее по сути дела не было. То есть задачи четкого разграничения земельных участков, а также учета сооружений и регистрации на них права собственности не существовало. Система учета стала развиваться в двух параллельных направлениях. Одно – в сторону БТИ: технический учет параметров зданий, объектов, сооружений, прочно связанных с землей, который позволял их идентифицировать, понять, что это такое. Второе – земля учитывалась для использования в основном в области обороны и для технических нужд. Учетом земли традиционно занималось Министерство сельского хозяйства. В то время никого не интересовали сведения о границах земельных участков, вся земля принадлежала народу, и интересовали только границы страны. То есть в стране не было единого кадастра в связи с тем, что не было частного собственника [45].

Лишь в 1998 году было принято решение о создании системы государственной регистрации прав. Между тем регистрировать право нужно на то, что существует и законодательным образом описано. То есть учет до регистрации права обязателен. Но в связи с тем, что государственная регистрация прав начала осуществляться на то, что ранее некорректно было описано, у многих правообладателей возникли значительные проблемы, включая многочисленные имущественные или налоговые споры.

Появилась задача ввести государственный учет объектов недвижимости для последующей государственной регистрации права, то есть создать государственный кадастр недвижимости. Его создание преследует три основные цели. Первая – обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество; вторая – создание налоговой базы, то есть обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, и наконец, третья цель кадастра – дать субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям информацию, необходимую для повышения эффективности управления территорией, территориального планирования [45].

В ноябре 2006 года Госдумой в первом чтении был принят внесенный Правительством Российской Федерации закон «О государственном кадастре недвижимости». Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект [5].

Внесение такого объекта с описанием его характеристик в государственный кадастр – это юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости. Если характеристик объекта нет, то он не будет поставлен на государственный кадастровый учет и, следовательно, не сможет стать объектом права.

Проблемы, обусловившие необходимость перехода к единому государственному кадастру объектов недвижимости:

– отсутствие единой системы учета объектов недвижимости в интересах защиты прав владельцев недвижимого имущества;

– отсутствие единых подходов к формированию, инвентаризации и оценке для целей налогообложения объектов недвижимого имущества;

– отсутствие ведомственной координации при создании и ведении кадастров и реестров в сфере земли и иной недвижимости;

– отсутствие единого информационного пространства для целей эффективного управления недвижимостью.

Указанные проблемы неизбежно приводили к таким социально-экономическим последствиям сложившейся ситуации, как:

– высокие издержки формирования, учета и регистрации прав на объекты недвижимости;

– сложность определения местоположения объекта недвижимости;

– возможность регистрации прав разных лиц на одни и те же объекты недвижимости;

– наличие большого числа неучтенных объектов, самовольных построек, а также случаев самозахвата земель;

– низкий уровень инвестиций в недвижимость;

– неэффективность действующей системы налогообложения недвижимости.

Кадастровая система обеспечивает правообладателей гарантиями прав на имущество, налоговые органы – актуальными сведениями об объектах налогообложения, рынок недвижимости – достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях, систему органов государственного и муниципального управления – данными для формирования государственной политики в сфере землепользования, учета недвижимости и развития территорий.

Одной из первоочередных проблем, создания единой кадастровой системы в России, является проблема острейшего дефицита актуального планово-картографического материала. В стране, занимающей территорию в 1,7 млрд. га, на которой к настоящему времени сформировано более 100 млн. объектов кадастрового учета в виде земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, сооружений и т.д.), специалисты до сих пор вынуждены пользоваться картографическими материалами 20–25-летней давности.

Отечественная космическая индустрия была создана одной из первых в мире, но тем не менее российские картографы не имеют возможности оперативно пользоваться материалами аэрокосмических съемок с пространственным разрешением лучше двух метров, а также данными о пространственном положении географических объектов с точностью лучше 30 метров.

Насущной проблемой создания кадастровой системы в России является скорость наполнения электронных баз данных Единого государственного реестра земель актуальными, юридически значимыми сведениями о земельных участках.

В настоящее время все объекты, подлежащие учету у нас в стране, распределены по различным реестрам и кадастрам. Описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект. Все это приводит к тому, что администрирование земельного и имущественных налогов осложнено в виду множества поставщиков и неоднозначности информации.

Что же касается граждан, то чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, им приходиться потратить на это не один месяц и обить пороги нескольких ведомств. Сведения о земле и недвижимости собирают два ведомства Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Введение единого кадастра поможет решить эти проблемы, так как две учетные системы будут объединены в одну. Не будет землемеров и экспертов БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. Но самое главное для граждан, закон о кадастре поможет решить, по утверждению экспертов минэкономразвития, вопрос монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости. В мировой практике основными целями создания кадастров недвижимости является обеспечение государственных гарантий прав собственности на недвижимость, обеспечение сбора имущественных налогов и обеспечение задач управления территориями [25].

Принятие нового закона о государственном кадастре недвижимости, который вступил в силу с 1 марта 2008 года, ставит новые задачи по разработке соответствующих подходов и методик для применения в практике. Закон имеет несколько изменений и нововведений. В частности, в законе четко и подробно закреплено положение о процессе формирования объектов кадастрового учета.

Формирование объекта кадастрового учета является обязательной процедурой при проведении государственного кадастрового учета и при изменении характеристик объекта недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты оборота и имущественных прав на недвижимость. Для создания рынка недвижимости необходимо максимальное вовлечение недвижимости в экономический оборот, а также эффективная система имущественных налогов [25].

Как только государство перепишет всю недвижимость, всем придется в полном размере платить за нее налоги. И для многих владельцев незарегистрированных дачных участков или гаражей сумма оплаты может оказаться неприятным сюрпризом. Есть еще один момент. Рыночная конкуренция приведет к падению цен на операции по определению кадастровой стоимости, но, с другой, – владельцам недвижимости придется регулярно проводить переоценку их собственности, а это дополнительные расходы. Пока установлен период в три года.

Предпринимателям и гражданам не стоит бояться резкого увеличения платежей от перехода в расчетах налогов и сборов на оценку кадастровой стоимости земли. Эта стоимость в любом случае будет ниже рыночной.

В законе недостаточно четко прописаны нормы об ответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записей об объектах, в том числе за необоснованный отказ в государственном кадастровом учете или непредставление органом кадастрового учета сведений государственного кадастра потенциальному собственнику в отношении его недвижимости. Более того, должна быть четко прописана специальная законная процедура для переучета, которая определит порядок предоставления и внесения сведений из прежней системы учета в новую.

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом [5].

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов в единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации, содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между сведениями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют сведения на бумажных носителях.

Кадастровой учет объекта недвижимости осуществляется на основании порядка ведения государственного кадастра недвижимости.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел. Порядок не определяет правила воспроизведения кадастровых сведений на кадастровых картах. Порядок не применяется в отношении сооружений, расположенных на территории более чем одного кадастрового округа.

Целью создания ГКН является обеспечение гражданского оборота недвижимости.

Задачами создания ГКН служат:

        ·  Обеспечение гарантий прав собственников;

        ·  Обеспечение эффективного сбора налогов на недвижимость;

        ·  Эффективное и рациональное использование недвижимости.

Основные функции ГКН

1. Учетная.

Государственный кадастровый учет объектов недвижимости для целей регистрации прав на них

2. Фискальная.

Формирование налогооблагаемой базы, на основе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, путем проведения массовой государственной кадастровой оценки для целей налогообложения.

3. Информационная.

Информационное обеспечение граждан бизнес-сообщества, органов государственной власти и управления достоверными и юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости, их правовом положении и кадастровой стоимости [25].

Основные положения ГКН:

1. Государственный кадастровый учет объекта недвижимости представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством факта существования объекта недвижимости и его индивидуализации, как объекта права и налогообложения.

2. Сведения государственного кадастра недвижимости имеют правовой характер.

3. Записи в государственном реестре недвижимости являются единственным доказательством существования объекта недвижимости в его границах, понимаемых как пространственные пределы действия прав, а также установленного публично-правового режима его использования и состава его имущества [25].

Место ГКН в системе регулирования недвижимости

1) Взаимосвязь ГКН с регистрацией прав на объекты недвижимости.

Во-первых, единая государственная регистрация прав формируется на основе сведений ГКН.

Во-вторых, ответственность между органами регистрации прав и ведения кадастра недвижимости разграничены.

В-третьих, в перспективе информационные ресурсы ГКН и единой государственной регистрации прав будут интегрированы.

В-четвертых, для регистрации сделки с уже учтенным объектом недвижимости повторного учета не требуется, в случае если объект недвижимости не претерпел изменения.

Взаимосвязь ГКН с налогообложением:

        ·  ГКН является источником сведений по налогооблагаемой базе и налоговой ставке объектов налогообложения;

        ·  Кадастр недвижимости является одним из основных источников сведений для проведения кадастровой оценки недвижимости;

        ·  Кадастровая стоимость объектов, полученная в результате оценки фиксируется в кадастровой недвижимости;

        ·  Публичность сведений кадастра недвижимости позволяет правообладателям удостоверяться в правильности начисления налогов;

        ·  На основе баз данных по кадастровой оценке создается основа для перехода к перспективе, к налогообложению в соответствии с рыночной оценкой.

Взаимосвязь ГКН и отраслевых учетов природных ресурсов:

        ·  Кадастровый учет недвижимости и отраслевой учет природных ресурсов для целей управления ими осуществляется на единой пространственной основе, что позволит интегрировать сведения о территории;

        ·  Иерархическая схема кадастра недвижимости позволяет получать на любых уровнях управления детальные или обобщенные сведения по РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Кадастровым кварталам;

        ·  Информационная связь кадастра недвижимости с иными отраслевыми кадастрами будет способствовать точности их ведения;

        ·  В перспективе ставится задача информационной интеграции кадастра недвижимости и систем отраслевых кадастров.

Взаимосвязь ГКН и государственного прогнозирования и планирования:

        ·  Информационное обеспечение органов власти;

        ·  Оперативность доступа к кадастровым данным и их совместимость с иными государственными информационными ресурсами позволит осуществлять мониторинг состояния недвижимости и прогнозировать развитие различных процессов;

        ·  Кадастровая недвижимость позволит контролировать стратегически важные элементы инфраструктуры страны, то есть энергетика, транспортные коммуникации, связь, топливный комплекс и защищать их в правовом отношении [25].

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

      ·    реестр объектов недвижимости;

      ·    кадастровые дела;

      ·    кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости [46].

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее – публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет» [46].

При внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета выполняются следующие кадастровые процедуры:

      ·    внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

      ·    постановка на государственный кадастровый учет (далее – кадастровый учет) объекта недвижимости;

      ·    учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта недвижимости);

      ·    снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;

      ·    внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН;

      ·    исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях [46].