Оценка земель и ее назначение

Оценка – расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом (оценщиком).

Процесс оценивания – это определенная последовательность процедур, используемая для получения результатов оценки. Он завершается отчетом об оценке, придающем правовую силу оценке недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

- первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

- второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования земельного налога, и иных целей, установленных законодательством.

Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов государственной кадастровой оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Она зависит:

    ·  от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения),

    ·  от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты),

    ·  от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной саморегулируемой организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий является продолжением бонитировки, внутрихозяйственной оценки и использует в своих расчетах их результаты. Она предусматривает определение степени эффективности возделывания ведущих культур на конкретных почвах.

Экономическая оценка земель необходима для:

1) для налогообложения

2) для определения экологического вреда или ущерба, загрязнения или деградации земель

3) для определения компенсационных платежей при изъятии из оборота земель для государственных и общественных нужд.

4) для определения ставок страховых возмещений

5) для определения потерь сельскохозяйственного производства в случаях деградации