Методы и формы управления земельными ресурсами в Иркутской области

Земля является уникальным объектом, обладающим рядом свойств, таких, например, как плодородие. При этом земельные ресурсы относятся к пространственно-ограниченным ресурсам, воспроизвести которые невозможно. Земля оказывает активное воздействие на функционирование общества, принимая участие в удовлетворении его потребностей, как основа жизнедеятельности и средство производства. В связи с этим управление земельными ресурсами – дело не только важное, но и достаточно сложное, что предполагает создание четкой и эффективной системы управления.

Проблема управления земельными ресурсами в Российской Федерации, с учетом проводимых социально-экономических реформ, является актуальной и острой. Основное внимание уделяется нормативно-правовому обеспечению и ведению государственного земельного кадастра. Данным направлениям посвящено много работ и исследований. Однако проблема управления земельными ресурсами в целом освещена довольно слабо, несмотря на актуальность и значимость данного направления государственного и муниципального управления. За более чем пятнадцать лет земельной реформы в стране работ, в которых бы четко раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления земельными ресурсами – единицы. В особенности это актуально в отношении муниципального управления земельными ресурсами.

Рассмотрим определения сущности муниципального управления земельными ресурсами, объектов и субъектов управления, принципы, положенные в основу управления. Управление любой системой в целом состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы в общих интересах, входящих в нее элементов или связанных с ней других систем.

Соответственно муниципальное управление земельными ресурсами – это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли, в целях обеспечения интересов, как всего общества, так и отдельного человека и устойчивого развития поселения.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступают земельные участки, в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ образования. При этом объектом муниципального управления являются не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета оказывается и на земли, находящиеся в частной собственности, например при установлении ставок земельного налога или определении налогооблагаемой базы.

Субъектами местного управления являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления земельными участками – собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

Предметом управления является формирование процессов по регулированию земельных отношений и использованию земельных участков в границах муниципального образования.

Цели, задачи и интересы государственных и муниципальных органов власти в области управления земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи являются источником пополнения местного бюджета, в муниципальном управлении отмечается ярко выраженный экономический уклон.

Управление землями включает в себя принятие нормативных правовых актов в виде решений, программ, правил и осуществляется через внедряемые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельно-имущественных отношений положена федеральная и региональная нормативно-правовая база.

Стратегическая направленность муниципальной земельной политики должна быть направлена на создание благоприятных условий для обеспечения интересов граждан и общества. Проведение и функционирование современной муниципальной экономической политики основано на рациональной эксплуатации закрепленной за органами местного самоуправления собственности. Очевидно, что муниципальная собственность, в особенности земельные ресурсы, составляют экономическую базу местного самоуправления в качестве источника финансирования местного бюджета. Поэтому муниципалитет должен реализовывать такую стратегию управления земельными ресурсами, которая бы обеспечивала стабильные и увеличивающиеся поступления доходов от использования земли.

Управление и распоряжение земельными ресурсами осуществляется как федеральными, региональными, так и муниципальными органами власти. При этом муниципалитет осуществляет управление государственными и муниципальными земельными ресурсами. Кроме того, управленческое воздействие распространяется и на земли, находящиеся в частной собственности. Полномочия органов власти в области земельных отношений представлены на рисунке 2.1.1.

Полномочия органов власти в области земельных отношений

Рисунок 2.1.1 Полномочия органов власти в области земельных отношений

Основные функции муниципального управления земельными ресурсами:

1. Планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов.

Процесс планирования является средством претворения идей в реальность и заключается в первую очередь в формировании целей и задач, а также средств их достижения в соответствии с реальными ресурсными возможностями.

2. Экономическое стимулирование рационального использования земельных ресурсов.

Основное содержание рассматриваемой функции управления земельными ресурсами заключается в регулировании механизмов платежей за землю. В первую очередь это определение размера земельного налога по видам использования земли на территории муниципального образования, установление методики расчета арендной платы и предоставление льгот по отдельным категориям землепользователей и арендаторов.

3. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами.

Данная функция системы управления предусматривает функцию изучения, оценки, систематизации и учета объекта управления, т. е. земельных ресурсов, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости. Это так называемый кадастр, осуществляющий учет местоположения, количественных и качественных характеристик земли, а также правовое положение земель и представляющий собой информационную составляющую системы управления, необходимую для выработки и реализации управленческих решений.

4. Нормативно-правовое обеспечение системы управления.

Управление земельными ресурсами осуществляется на основе нормативных актов, положений, порядков и правил, установленных законодательным органом управления. От своевременности и правильности принятия нормативно-правовой базы во многом зависит и степень эффективности управления.

5. Мониторинг земель.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель на территории муниципальных образований. Основная задача мониторинга – своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов.

6. Землеустройство.

Данная функция управления отвечает за организацию и реализацию управленческих решений. Землеустройство представляет собой техническую и организационную составляющую системы управления земельными ресурсами.

7. Муниципальный контроль за использованием и охраной земель.

Эта функция является одной из ключевых в системе управления земельными ресурсами, относится к категории контрольных. Контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель осуществляется на территории муниципального образования в независимости от вида собственности земли и организационно-правовых форм хозяйствования, а также контроль за должностными лицами, осуществляющими управление земельными ресурсами.

Все вышеперечисленные функции управления земельными ресурсами относятся к одной из общих управленческих функций: учет, контроль, анализ, прогнозирование, планирование, организация и координация. В этом ключе инвентаризация рассматривается как учетная функция управления земельными ресурсами и включает в себя аналитические аспекты, основу информационного обеспечения управления, мониторинг и землеустройство.

Рассмотрев понятие и функции управления земельными ресурсами, можно сделать вывод, что основной задачей муниципального (государственного) управления должно быть достижение наивысшего уровня благоустройства и социального благосостояния населения посредством наименьших затрат труда и капитала. Рассмотрим отдельные формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью, в частности земельными ресурсами с точки зрения их соответствия решению данной задачи. Можно выделить следующие формы распоряжения.

1. Муниципализация (национализация) – переход в руки города (государства) как хозяйствующего субъекта (или же сохранение за ними) земельных ресурсов для непосредственного управления ими.

2. Залог – привлечение денежных средств под залог земельного участка.

3. Аренда. Имущество сдается в пользование частным лицам или организациям, на определенных в договоре условиях, на более или менее продолжительный срок, причем муниципалитет (государство) отказывается от части своего дохода в пользу арендатора.

4. Продажа земельных участков. Муниципалитет осуществляет работы по формированию земельных участков и выставляет их на торги. Участник, предложивший наибольшую цену, или наилучшие условия, приобретает указанный участок на праве собственности.

5. Приватизация, то есть передача в частные руки уже существующих объектов муниципальной (государственной) собственности.

6. Концессия – передача муниципальной собственности в совместное управление и получение части доходов.

Перечисленные выше формы управления могут быть эффективными в зависимости от готовности муниципалитетов, в первую очередь законодательства и методологии, а также развития рынка. Анализ управления земельными ресурсами в России показывает, что ведущую роль составляет такая форма управления муниципальными землями, как передача земельных участков аренду. При этом в соответствии с ГК РФ размер арендной платы может изменяться по решению собственника не чаще одного раза в год. Кроме того, размер арендной платы устанавливается каждым муниципальным образованием самостоятельно на основе изучения состояния рынка недвижимости.