Поведение потребителя в условиях рынка недвижимости

В то время как характерная черта имиджа современной России – удовлетворение максимального разнообразия потребностей личности на базе условий, созданных государством для её благоприятного развития, где качество жизни выступает показателем уровня имиджа страны. Опираясь на опыт зарубежных исследователей, рассматривающих различные пути достижения высокого качества жизни населения (например, модели качества жизни Римского клуба и «знаниевая» модель), отдельные российские учёные полагали, что для России эти модели могут послужить образцом для подражания.

Все более ускоряющийся темп развития мирового сообщества в рамках глобализации и связанных с этим процессов, таких как унификация информационного потока, развитие транскультурных норм поведения и ценностей в тоже время углубляющаяся региональная специализация, ведут к необходимости понимания того, что ряд проблем, на первый взгляд, имеющий исключительно локальный характер, приобретают достаточно общие черты.

К таким проблемам, в частности, можно отнести поведение потребителя (изучение мотивационной составляющей и возможностей управленческого воздействия) на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости определяется во многом местом своего развития и в этом проявляется его локализованность и закрытость. С другой стороны глобальные информационные потоки меняют структуру потребностей акторов рынка, детерминируя локальную ситуацию и «запуская» действие достаточно схожего социального механизма. Уже в этом можно усматривать проявление глобального аспекта поднимаемой проблемы.

При этом следует учитывать, как минимум два ракурса особенно значимых для российских условий. Первый – это государственное значение развития сектора недвижимости и его взаимовлияние и взаимообусловленность с динамикой и направленностью развития общества в целом. Второй – степень экономической привлекательности сектора недвижимости. Если первый обуславливает, в первую очередь, актуальность изучения проблемы в рамках научного осмысления, то второй порождает практические аналитические конструкты призванные оптимизировать конкретный локальный рынок.

Научное осмысление поведения потребителя как такового берет свое начало в ХIX-XX веках и связанно с именами К. Маркса (товарный фетишизм), Т. Веблена (показное потребление), Г. Зиммеля (теория моды), В. Зомбарта (концепция роскоши), М. Вебера (концепция статусных групп и протестантской этики). Дальнейшее развитие этих концепций произошло в рамках маркетинга и осмысления поведения потребителя как отдельной дисциплины. Следующий этап связан с именем З. Фрейда и мотивационными исследованиями. Психология повлияла и на развитие понимания взаимодействия с потребителем в качестве информационного процесса.

На настоящий момент все перечисленные теории сохранили свои концепции в теоретическом ядре научной парадигмы, но наиболее цитируемыми источниками, применимо к рассматриваемой проблеме, стали работы П. Бурдье, И. Гоффмана, М. Бахтина и, что касается общества потребления, Ж. Бодрийяра. Таким образом, акцент смещается на значимость культурной и социальной мотивации потребителей.

В это же время наиболее динамично развиваются школы практического анализа. Их основной целью становиться выработка практических рекомендаций для конкретных рыночных случаев. Постепенно формируется отдельный рынок консалтинговых услуг.

Все это способствует проявлению тенденции унификации методологии исследований и разработки программ прикладных проектов.

Как правило, методы исследования заимствовались из современных, на период подготовки проектов, концепций в изучении поведения потребителей. В связи с чем, этапы развития практических школ практически совпадают с развитием теоретических оснований. Но, в отличие от научных подходов, практическое применение характеризуется большей гибкостью и многоосновностью относительно применяемого инструментария.

Однако, в последнее десятилетие, ситуация существенно меняется. Это связанно с возросшим спросом на консалтинговые услуги, как за рубежом, так и с процессом формирования их рынка в России. В консалтинговые фирмы (Knight Frank, Cushman & Wakefield Inc., Colliers International и т.д.) приходят новые сотрудники из различных сфер, что позволяет разнообразить инструментарий и вводить новые виды анализа в свои отчеты.

Таким образом, концепции, наработанные в рамках научных школ XX века, позволяют проводить общий анализ трендов на потребительском рынке, в то время как практические компании обладают универсальными наработанными методами анализа конкретных ситуаций. Теоретическое осмысление позволяет анализировать взаимосвязанность рынков в условиях одного или нескольких регионов, оценивать ценности, установки и образцы поведения потребителя в различных регионах, проводить сравнительный анализ этих рынков в условиях глобального сетевого общества (М. Кастельс).

Практический инструментарий позволяет описывать конкретные рыночные ситуации, анализировать потребности потребителей, выявлять наиболее востребованный тип недвижимости и его характеристики на сегодняшний день.

Однако, теоретико-методологический мостик между ними еще весьма хрупок, в результате – ни одно ни другое не дает адекватного инструментария для прогнозирования как глобальных процессов изменения поведения потребителя на рынке недвижимости, так и его изменений в течении 2-3 лет на конкретном локальном рынке.

Эта ситуация характеризует кризис как в научном так и в аналитическом сообществе. В связи с чем нами видеться перспектива в возможности создания инструментария нового поколения, позволяющего с определенной степенью приближенности строить прогноз, на основаниях современных концепций теоретического анализа глобального сетевого общества, с учетом возможностей многоосновного инструментария, наработанного в рамках практической аналитики, дополненного пониманием специфики свободного распространения унифицированного информационного потока, трансформации культурных норм и ценностей в результате их сетевой транскрипции, с определением особенностей характерных для локального региона.