geolike.ru

Процедура оценки недвижимого имущества

Определение стоимости недвижимого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом. Для этих целей проводится сбор и анализ фоновой и текущей информации (банковские ставки, биржевые котировки, уровни цен на материалы, оборудование и работу, закономерности изменения и т.д.) на дату оценки.

При определении стоимости использовались все классические подходы, то есть:

1.  Затратный подход

2.  Сравнительный подход

3.  Доходный подход

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки любого из подходов и установить окончательную стоимость объекта.

Определение стоимости объектов проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации (Гражданский кодекс, Земельный кодекс), стандартами по оценке недвижимости, утвержденных Правительством РФ.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без существующих издержек.

Затратный подход применяют:

-  при оценке недвижимости специального назначения;

-  проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

-  определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

-  оценке недвижимости на пассивных рынках;

-  проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

-  обеспечении поимущественного налогообложения;

-  наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

-  расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Затратный подход показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Различия между терминами стоимость воспроизводства и стоимость замещения заключается в следующем:

стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий

стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания или сооружения, имеющих эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов по современным технологиям.

К расчету мы принимаем стоимость замещения.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.

Основные процедуры при данном подходе:

1)        исследование рынка с целью сбора информации о современных сделках и публичных предложениях;

2)        отбор информации с целью повышения её достоверности;

3)        выбор единицы измерения;

4)        сравнение оцениваемого объекта с отобранными объектами;

5)        установление стоимости путем анализа сравнительных характеристик.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены объектов-аналогов затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга (табл.1).

Таблица 1.

Доходный подход

Доходный метод использует в своих расчетах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.

Основные этапы:

1)        оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;

2)        оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;

3)        расчет издержек, которые также вычитаются из валового дохода;

4)        полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.