Рекомендации по разработке и созданию городского кадастра
Создание земельно-имущественного кадастра происходит итерационно. Обусловлено это рядом объективных причин. Основной из них является то, что для его становления необходимо развитие ряда научных дисциплин, таких как: земельное право, городское землеустройство, мониторинг городских земель, оценка недвижимости, менеджмент земельного рынка и так далее. Эти научные дисциплины развиваются в процессе создания земельно-имущественного кадастра как отражение интересов развития общества. Земельно-имущественный кадастр предъявляет более жесткие, чем другие службы города, требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости. Например, кадастровое дело содержит экономические характеристики объекта недвижимости (земельного участка). Чтобы получать эти характеристики, предварительно необходимо разработать методики их получения и регламент утверждения.
Поскольку земля в городе имеет высокую стоимость, целесообразна реконструкция городской геодезической сети, обеспечивающая необходимую точность определения площади земельных участков. Таким образом, требованиям земельно-имущественного кадастра не удовлетворяет уровень топографо-геодезической изученности города, состояние информации о подземных сооружениях, правовые нормы обмена информации, общегородские справочники и классификаторы, достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации, а также научно-методическое обоснование размеров арендных платежей и ставок земельного налога.
Сложность создания земельно-имущественного кадастра обусловлена еще и тем, что информация земельно-имущественного кадастра должна отражать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы необходимо перестроить существующую систему информационного обеспечения исполнительной и представительной властей. Все отделы органов исполнительной власти должны работать как терминалы земельно-имущественного кадастра, а все операции с недвижимостью выполняться только над базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью). То же самое относится и к другим видам информации, которые используются в земельно-имущественном кадастре.
Налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно-имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. Например, в Швеции это выполняется через каждые шесть лет.
Однако ежегодно оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции.
Аналогично производится переоценка недвижимости в Англии, Италии. Таким образом, кадастр обеспечит отображение реального состояния недвижимости только в том случае, когда ввод информации в базу данных земельно-имущественного кадастра будет производиться в момент государственной или нотариальной регистрации документа. В настоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах на недвижимость играют второстепенную роль. Важно то, что записано в базе данных земельно-имущественного кадастра. Следовательно, все сделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над базой данных земельно-имущественного кадастра.
При оформлении прав на землю следует знать с высокой степенью точности границы различных охранных и заповедных зон, местоположение подземных коммуникаций, красных линий и других градорегулирующих объектов. Поэтому необходимо иметь справочник улиц и их границ в векторной форме.
Поскольку город представляет собой динамически развивающуюся систему, требуется отслеживание всех изменений отдельных видов информации, которая входит в земельно-имущественный кадастр. Таким образом, необходим мониторинг всех изменений, происходящих на территории городов.
Во многих регионах России процесс юридического формирования недвижимости становится на производственную основу. Одно из условий организации производственного процесса - это перечень продукции и определение технических требований по каждому ее виду и характеристике объекта недвижимости.
Продукцией в данном случае является кадастровое дело и договоры аренды.
Система контроля и учета прохождения технологического цикла документов, оформление земельно-правовых документов и регистрация прав на недвижимость является одним из важнейших аспектов организации кадастрового производства.
Порядок отвода земельного участка зависит от того, кто издает распорядительный документ. Для отвода земельного участка на землях города заявка подается в Городскую комиссию по земельным отношениям и градостроительству. После сбора необходимых документов, заявка рассматривается на рабочей комиссии. Если принципиальных разногласий нет, землепользователь получает на руки:
· имущественное заключение в Комитете по имуществу;
· градостроительное заключение в Комитете по архитектуре;
· условия землепользования в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (Комземе).
На основании данных документов Комзем готовит проект постановления администрации по отводу земельного участка. Возможны также другие способы получения земельного участка, например, в аренду:
· покупка или получение в длительную аренду здания;
· покупка права аренды на земельный участок на аукционе (конкурсе);
· заключение инвестиционного договора.
Землеустройство в городе является одним из направлений градостроительной деятельности, осуществляющим оптимизацию использования городских земель в интересах города. Землеустроительные работы реализуют решения местных органов исполнительной власти на основе земельного законодательства и других нормативных актов.
При коллективном использовании земельного участка право пользователя на земельный участок определяется в виде его земельной доли. Земельная доля каждого конкретного землепользователя определяется в зависимости от принадлежащих ему площадей зданий, строений и других сооружений, находящихся в долгосрочном пользовании (собственность, полное хозяйственное владение, оперативное управление, долгосрочная хозяйственная аренда и так далее) юридических или физических лиц. Для собственников, владельцев, арендаторов пристроенных нежилых помещений оформление прав землепользования производится также в совместное пользование без установления границ в натуре (на местности).
Доля в праве аренды земельного участка определяется в форме правильной дроби.
Гражданский кодекс позволяет для парцелл заключать один договор со всеми землепользователями парцеллы. В этом случае перечень землепользователей прилагается к договору в форме реестра землепользователей. Такой подход более обоснован и имеет ряд преимуществ: предотвращает конфликты между землепользователями, наличие одного договора упрощает работу при наличии памятников культуры и т.д.
Правом на аренду земель участка могут обладать:
· собственники (балансодержатели) капитальных (долговременного пользования) зданий и сооружений, непосредственно находящиеся в зданиях или эксплуатирующие эти сооружения;
· юридические и физические лица, которым в установленном порядке переданы капитальные здания и сооружения на правах полного хозяйственного владения или оперативного управления;
· арендаторы недвижимости со сроком аренды свыше 15 лет и при условии, что на данные капитальные здания и сооружения нет иного юридического или физического лица с преобладающими правами на это же имущество.
Все рассматриваемые здания, сооружения и строения должны быть расположены непосредственно на земле (на дневной поверхности), а не под ней или над ней.
Наделение правами землепользования юридических и физических лиц производится только в том случае, когда наличие капитальных зданий и сооружений на данной территории не противоречит градостроительным требованиям и перспективам развития города, соответствует целевому назначению. При этом здания не подлежат сносу, а предприятия выводу из города. Если земельный участок находится в коллективном пользовании, то пользование осуществляется по соглашению всех заинтересованных сторон.
При оформлении прав на землю жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) (или иного образования физических лиц) необходимо руководствоваться следующим.
Если здание ЖСК составляет единое домовладение, то оформляется договор аренды на эту территорию на условиях персонального землепользования. В том случае, когда ЖСК расположено в границах домовладения, то оформление прав на землю производится исходя из совместного пользования этим домовладением. Оформление прав на землю арендаторов зданий, которые расположены на территориях, входящих в охранную зону памятников истории и культуры, производится аналогично.
Имеют место ряд организационно-правовых форм коллективного (совместного) использования земельного участка и оформления прав на него, например: все землепользователи образуют общество по совместному использованию земельного участка или все землепользователи подписывают протокол о совместном использовании участка, в котором устанавливается порядок и условия пользования участком и доля каждого арендатора. Срок земельной аренды устанавливается в соответствии со сроком аренды недвижимого имущества. С расторжением имущественного договора прекращает свое действие договор на аренду земли.
В договоре аренды земли указывается размер земельной доли каждого пользователя (арендатора). Расчет арендных платежей за землю выполняется отдельно для каждого субъекта договора после установления его доли на земельный участок.
При смене владельца (арендатора) имущества перерасчет земельных платежей производится в том случае, если льготы нового землепользователя отличаются от льгот старого.
Границы земельных участков (домовладений), на которых расположены здания - памятники истории и культуры, или тех участков, которые находятся в охранной зоне памятников истории и культуры, согласовываются с Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры.