Современное состояние земельного оборота
Оборот земель за определенный период - это "система перераспределения земельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования) или иного разрешенного действующим законодательством способа"[18].
Способность конкретных земельных участков участвовать в обороте определяет законодательство.
Ряд ключевых положений в отношении оборотоспособности земли устанавливает Конституция Российской Федерации:
- земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;
- право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда;
- граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;
- владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц;
- условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона;
- права граждан (в том числе и на землю) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
Земельные угодья -земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья -это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище.
Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.
Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.
Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли поселений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами.
Каждая категория имеет особенности приватизации земель:
- запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;
- введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;
- без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.
Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.
Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.
На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию. При этом изменяется и стоимость земельного участка.
Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка.
В качестве продавца может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на земельный участок, а также государство в лице соответствующих органов исполнительной власти, уполномоченных управлять федеральной, муниципальной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации.
В качестве покупателя может выступать юридическое или физическое лицо или соответствующий орган государственного и муниципального управления, имеющий право на данный вид сделки, в соответствии с российским законодательством. Существуют ограничения на деятельность иностранных граждан и на коммерческую деятельность государственных органов.
Для иностранных юридических и физических лиц в современном российском законодательстве предусмотрены следующие ограничения:
Нельзя приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо охраняемых территориях.
Иностранные лица могут приобретать землю в собственность только за плату, в отличие от российских граждан, для которых законодательство предусматривает возможность бесплатной передачи земли.
Владеть и пользоваться землями сельскохозяйственного назначения иностранные лица могут лишь на праве их аренды.
В целях привлечения иностранных инвесторов, иностранным собственникам зданий, строений и сооружений гарантируется преимущественное право покупки или аренды (в случаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, на котором находятся здания, строения и сооружения.
Необходимо отметить, что в Российской Федерации иностранным юридическим лицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100% иностранным капиталом, если местом его регистрации является территория России.
Как правило, в зарубежном законодательстве предусмотрена обязательная процедура получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаев и получения специальной лицензии для иностранных юридических лиц. Такая практика обусловлена опасениями экономического доминирования иностранного капитала, особенного транснациональных компаний. Однако в России иностранные юридические лица практически приравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами.
К профессиональным участникам земельного рынка относятся:
Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на земельном рынке в соответствии с законом.
Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками.
Оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости земельных участков.
Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на земельном рынке.
Девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов).
Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий.
Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости.
Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на земельном рынке.
Страховщики, занимающиеся страхованием земельных участков, сделок с земельными участками, профессиональной ответственности.
Участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании).
Аналитики, занимающиеся исследованием земельного рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.
Маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке.
Информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике земельного рынка и рынка недвижимости в целом.
Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.
Иные специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
С развитием земельного рынка перечень его участников расширяется.
Профессиональные участники образуют ключевую составляющую инфраструктуры земельного рынка.
Государственное регулирование земельных отношений в целом направлено на организацию рационального использования и охрану земель в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа.
Итак, на рынке земли действуют государственный и частный секторы. В государственном - договоры о земельных сделках с передачей (и без передачи) прав собственности на землю заключаются между органами исполнительной власти, уполномоченными совершать такие сделки с одной стороны и юридическими лицами или гражданами с другой; в частном - между юридическими лицами и гражданами, между юридическими лицами или между гражданами.
Современное состояние земельного оборота в России характеризуется, прежде всего, такими экономическими показателями, как количество совершенных сделок с земельными участками (купли-продажи, аренды и других операций), их площадь и цены на землю. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка и в сфере универсального правопреемства, включающей наследование земельных участков.
До разграничения государственной собственности на землю в государственном секторе земельного рынка учитывалась вся совокупность сделок по аренде и купле-продаже участков и прав аренды земли без разделения последней на собственность: Российской Федерации (РФ), субъектов РФ, муниципальных образований. В частном секторе земельного рынка учитываются совершенные гражданами и юридическими лицами сделки купли-продажи, дарения и залога земельных участков, находящихся в частной собственности.
Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.
Внерыночные формы представлены общественным движением земли внутри и между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продаже земельных участков.
К ним относятся предоставление земли государством или гражданами в срочное или бессрочное, платное или бесплатное пользование, все формы административного наделения или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству[19].
В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют важную экономическую функцию.
В России на сегодня ни один из федеральных законов и законов субъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или обороте земли.
Однако практика российской земельной реформы 90-х годов, вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли, привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования.
К переходным формам движения (оборота) земли относятся аренда земель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества или товарищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы.
Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большей степени характеризуется такими показателями, как количество совершенных сделок (рыночных и внерыночных) с земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), их площади и расценки.
Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получила в стране распространения.
Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное кредитование могут развиваться только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве, при значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства.
В сложившихся в стране отрицательных социально-экономических условиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым от государственных бюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.
Масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землям сельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственного сектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает аренда земли гражданами и юридическими лицами.
Общественное движение (оборот) земли в России, является важной составляющей экономики в целом.
Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства.
В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий.
В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей.
Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане. Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальных земельных долей не достигнут желаемой цели - на селе люди хорошо осознают, что кроме земли у них ничего не осталось.
Передав земли в частную собственность в форме индивидуальных земельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая и ныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостных отдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественный оборот. В результате произошло снижение оперативности и эффективности принятия управленческих решений по распоряжению объектами земельных отношений и, как следствие, понижение эффективности землепользования, расширение "теневых" поземельных отношений.
Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен.
Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.
Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы.
Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника.
Наиболее реальный путь - приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды[20].