Жилищное строительство в городе Челябинске
Современная динамика развития строительного комплекса включает в себя многие факторы. И итоги года, конечно, складываются не только в рамках календаря. С начала века и Челябинская область, и страна в целом переживают второе рождение строительной отрасли. Последние 3 года подряд объемы жилищного строительства увеличиваются в области на 200 тыс. м2. Только в 2006 г. построено 1 млн. 234 тыс. м2 жилья. Хотя это далеко не предел - в лучшие советские годы область возводила полтора миллиона.
Безусловно, важную роль в развитии строительного комплекса сыграл национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который еще раз подчеркнул важность знаменитого «квартирного вопроса». На протяжении веков именно жилье является главным условием достойного, цивилизованного человеческого существования. И сегодня это - критерий социального благополучия, оценка уровня жизни.
Вот только «знак качества» ставить еще рано. В Челябинской области, достаточно благополучной, в благоустроенном жилье остро нуждается более 70 тыс. семей, и не менее 100 тыс. семей хотели бы улучшить жилищные условия. Почти 25 тыс. семей стоят на очереди по 10 и более лет. Более 11 тыс. семей ютятся в общежитиях, столько же проживают в ветхоаварийных домах. Чтобы только расселить 1 млн. м2 ветхого жилья, потребуется целое десятилетие. Так что сама жизнь заставляет действовать, а нерешенные проблемы задают темп роста.
На сегодняшний день средняя рыночная стоимость 1 м2 в Челябинской области составляет 22 тыс. руб. Естественно, основное увеличение рыночной стоимости дают крупные города. В Челябинске, к примеру, типовую квартиру в панельном доме меньше чем за 30 тыс. за 1 м2 не купишь. При этом рыночная цена нового жилья превышает себестоимость подчас на 80%. Конечно, такая ситуация сложилась, прежде всего, из-за недостаточного предложения. А поэтому первая и главная мера по снижению цен - это увеличение объемов строительства.
Другое направление - на снижение издержек. Как в бизнесе - все, что тянет предприятие на дно, должно отсекаться. Нужно сделать прозрачными, к примеру, механизмы землеотводов, сократить сроки оформления документации, а продажу застройщикам инфраструктурно подготовленной площадки осуществлять на условиях определенного ценового уровня стоимости квартир. Третье направление - на развитие разных форм строительства. Прежде всего, это касается малоэтажного индивидуального строительства. Его потенциал очень значителен, да и люди привыкли не ждать «милостей от государства». Только в прошлом году на индивидуальных застройщиков пришлось почти 40% общего объема введенного жилья. Чтобы увеличить объемы строительства в этом секторе, необходимо заниматься подготовкой участков, инженерной инфраструктурой, предлагать застройщику по доступным ценам местные материалы, сборные конструкции, срубы. Кстати, цена нового типового деревянного дома в среднем составляет 300 тыс. руб.
Другая форма строительства, которую мы развиваем и поддерживаем на протяжении многих лет, - это корпоративное жилье. Сегодня многие крупные предприятия области - такие, как ЧТПЗ, ММК, ядерный центр в Снежинске и др., имеют собственные программы по строительству, обеспечивают своих сотрудников жильем.
В области уже не первый год действует целевая программа «Жилье», в которой «социальный блок» занимает существенное место. В частности, реализуются подпрограммы по обеспечению жильем молодых семей, работников бюджетной сферы. Только в прошлом году с участием бюджетных субсидий улучшили жилищные условия более 4 тыс. семей. Мы выполняем обязательства по обеспечению жильем «федеральных льготников», уволенных в запас, чернобыльцев. В 2006 г. в Челябинске сдано 160 квартир для сотрудников Главного управления внутренних дел. Наконец, на особом контроле стоит расселение ветхого фонда. За 4 года на эти цели направлено более 1 млрд. руб., свыше 3 тыс. семей справили новоселье.
Весь мир приобретает жилье в кредит и не считает зазорным залезать в долги. Ипотека является нормой жизни. И в России она уже перестала быть диковиной. Хотя мы начинали выстраивать систему ипотечного кредитования практически с нуля. Когда в 2002 г. создавалось «Южно-Уральское агентство по ипотечному кредитованию», его уставный капитал составлял чуть более 100 млн руб. На сегодняшний день - свыше 1,5 млрд. руб. Его деятельность сегодня ведется в трех направлениях: инвестиции в строительство, предоставление займов и рефинансирование закладных у банков-партнеров. Под развитие ипотеки и нормальное ее функционирование подведена соответствующая законодательная база.
2006 год показал, что ипотека не просто «прижилась», но и гораздо быстрее, чем мы рассчитывали. Так, в планах на год стояла выдача 6 тыс. ипотечных кредитов, реально выдано 14 тыс. на сумму 10 млрд. руб. Еще на 7 млрд. руб. выдано кредитов коммерческими банками, которые работают по федеральным стандартам ипотечного жилищного кредитования. Безусловно, объемы кредитов будут расти и дальше, а ипотечная система - совершенствоваться.
Само время позволяет сегодня планировать более масштабно, воплощать те проекты, которые еще несколько лет назад были лишь в мечтах. Ежегодно возрастают объемы промышленного строительства, предприятия проводят коренную реконструкцию производства, замахиваются на смелые проекты. В качестве примера приведу замысел магнитогорских металлургов - построить в достаточно сжатые сроки уникальный толстолистовой стан «5000». За этот масштабный проект стоимостью под 30 млрд. руб. брались и боролись многие, но по силам эта задача оказалась только Магнитке.
В области активно ведется строительство социально значимых объектов. Собственно, мы и в тяжелые кризисные времена строили и оснащали школы и больницы. Но сегодня, как говорится, иной размах. За последние годы мы открыли замечательный центр дзюдо, крытый конькобежный дворец «Уральская молния», построили новый Ледовый дворец в Магнитогорске, открыли уникальный краеведческий музей - впервые в России за последние два десятилетия! Совсем недавно заложили строительство Ледового дворца в Челябинске. Продолжаем строить физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, областную детскую больницу. Будем участвовать в долевом строительстве Федерального центра сердечно-сосудистой хирургии.
Наконец, нельзя сбрасывать со счетов строительство и реконструкцию инфраструктуры области. Эта сфера деятельности и объемна, и затратна. В области завершен магистральный этап газификации. В среднем свыше 4 млрд руб. в год идет на реконструкцию дорожного хозяйства. Значительных вложений потребует реконструкция инженерно-коммуникационных сетей, водопровода, тепловых сетей, износ которых в общероссийском масштабе составляет 50-60%. По сути, мы должны коренным образом изменить саму среду обитания человека, сделать ее достойной.
За последние 3 года только инвестиции в жилищное строительство выросли почти в 2 раза и превысили 10 млрд руб. Их удельный вес в общем объеме инвестиций составляет 13%. Строить всегда выгодно, тем более, когда такой значительный спрос на недвижимость, когда объемы строительства растут. К тому же привлечение инвестиций определено областной промышленной политикой как одно из важнейших направлений деятельности.
Отсюда серьезные вложения в предприятия стройиндустрии, в создание новых производств, новых заводов. Это наиболее привлекательная отрасль после металлургии и машиностроения. Опыт инвестиций в стройиндустрию оказался для нас принципиально важным. Новые строительные предприятия, с одной стороны, стали выходом для проблемных территорий - например, шахтерских, после закрытия угольных шахт. С другой, обеспечили области хороший задел для увеличения объемов капитального строительства, в том числе жилищного - в течение последних 3 лет на 200 тыс. м2 в год.
Новые строительные мощности в области вводятся ежегодно. Только в прошлом году введены 3 предприятия: по производству плит перекрытия в Сатке и блоков для тоннелей метро в Челябинске, кирпичный завод в Карабаше. В целом, в отрасли по производству стройматериалов работают более 400 предприятий, которые уже обеспечили Челябинской области 6-е место в России по объемам производства в данном секторе. Само собой, область в состоянии полностью обеспечить свои потребности в стройматериалах, многие из которых не уступают по качеству импортным аналогам.
Другой важный момент - в сферу строительства, жилищно-коммунального хозяйства, рынок риэлторских услуг активно включается, пусть и со своими скромными капиталами, малый бизнес. Предпринимательские предпочтения данной сфере сегодня удерживают 2-е место после торговли. Это тоже серьезный ресурс для развития строительной отрасли.
Определить резервы для увеличения объемов строительства можно лишь комплексно. В строительной сфере все сплетено, все связано в крепкий узел - от архитектурных решений до наличия цемента или стекольного песка. Тем не менее можно выделить несколько основных точек роста.
1. Расширение и модернизация производственной базы строительных предприятий. Многие из них далеко не новые, и степень износа основных фондов составляет в среднем 50%. Но сегодня практически на всех крупных предприятиях отрасли идет техническое перевооружение, некоторые заводы перепрофилируются. Почти каждое предприятие активно инвестирует собственные средства в расширение и обновление производства, в освоение новых видов продукции. В предстоящие 4 года на эти цели планируется инвестировать почти 10 млрд руб.
2. Внедрение современных технологий строительства жилья: будь то каркасно-монолитное или крупнопанельное домостроение, различные серии, зарекомендовавшие себя в других регионах, различные конструктивные системы. Главное - строить быстро и качественно.
3. «Организационный ресурс». Необходимо значительно сократить сроки подготовки градостроительной документации, не теряя при этом качества и здравого смысла, сроки подготовки земельных участков, разработки генеральных планов муниципальных поселений. Этот же вопрос нужно решать и в отношении земельных аукционов.
В прежние годы невысокие темпы строительства многие оправдывали несовершенством законодательства, отсутствием необходимых нормативно-правовых актов и общей экономической политики. Сегодня ситуация изменилась, и изменилась принципиально. Конечно, можно до сих пор говорить о «сырых» законах. Но и идеальных законов еще никто не придумывал. В целом, ключевые федеральные законы на сегодняшний день приняты, и это вполне достаточное руководство к действию. Очень многое зависит от самих регионов - насколько они глубоко «вспахивают» правовое поле, насколько конструктивны взаимоотношения исполнительной, законодательной власти и бизнеса, насколько хорошо они слышат друг друга.
В Челябинской области это взаимопонимание найдено давно. И как следствие - создана серьезная правовая база, приняты основные областные целевые программы, в том числе по реализации национального проекта «Доступное жилье», принимаются необходимые законы, «закрывающие» ту или иную проблему. В частности, в 2006 г. приняты законы «О составе, порядке подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования», о публичных слушаниях по проектам генеральных планов, «О документации по планировке территорий Челябинской области». В текущем году планируются изменения в областные законы о земельных отношениях, автомобильных дорогах. Будет разработана и новая областная целевая программа по реализации национального проекта на 2008-2010 гг.
Основными экономическими партнерами Челябинской области являются Московская область и Москва. Основой взаимного торгово-экономического, научно-технического и культурного сотрудничества стали подписанные в 2001 г. Соглашения с Правительством Москвы и Правительством Московской области. В частности, в их рамках предусмотрены совместные мероприятия в сфере строительства, в том числе вопросы взаимопоставок отдельных видов строительной продукции, а также участие в текущем году предприятий строительной индустрии Челябинской области в Международной «Строительной неделе Московской области».
Эти соглашения, конечно, не единственные. Челябинская область давно и тесно сотрудничает с Республикой Башкортостан, Нижегородской и Новосибирской областями, Республикой Татарстан, Ямало-Ненецким автономным округом и другими регионами. Нормой жизни строительных предприятий стало взаимное участие в выставках и конференциях. Есть и совместные проекты - например, строительство в Новосибирске завода по производству теплоизоляционных материалов.
В самом начале апреля долгосрочная «Стратегия социально-экономического развития Челябинской области до 2020 года» активно обсуждалась на VIII Южно-Уральском экономическом форуме. Ее главное направление - достичь через эффективность экономики нового качества жизни. Безусловно, увеличение строительства жилья является базовым параметром. Нынешние темпы строительства и динамика развития предприятий стройиндустрии реально позволяют выйти на 2 млн м2 жилья к 2010 г. и на 4 млн. м2 - к 2020 г. Так что надежный и прочный фундамент для этого создан.
В целом же Стратегия предполагает настоящий инфраструктурный прорыв, где строительные предприятия и организации будут задействованы в полной мере. Это и развитие энергетической инфраструктуры, с вводом в строй новых генерирующих мощностей. Масштабные задачи поставлены в развитии транспортной инфраструктуры, дорожной сети. Область начинает строить объекты, отвечающие требованиям современной логистики и сопровождения бизнеса. Наконец, особое внимание уделено развитию территорий, муниципалитетов, развитию бытовой и социальной инфраструктуры, призванной создать новое качество повседневной жизни человека.
Рынок строительства в Челябинске принадлежит администрации. Так было при прежнем главе, при Юревиче изменился только перечень фирм, получающих землеотводы
Конец 80-х годов прошлого столетия.
Стройкомплекс медленно деградирует, не обновлявшиеся годами производственные фонды ветшают. Стране необходимо все больше и больше жилья, и советское государство искусственно поддерживает цены на строительство на минимальном уровне. Дефицит рабочих рук в отрасли пытаются компенсировать за счет принудительного труда: привлечения условно осужденных и военных строителей. При таком положении качество работ остается низким, объекты вводятся в эксплуатацию с опозданием и недоделками, применение новых более дорогих и качественных материалов и технологий существенно сдерживается. Крупные строительные организации содержат большое число социальных объектов, что еще более угнетает их финансы.
Сейчас уже практически невозможно ответить на вопрос, как называлась первая частная строительная компания Челябинска. Процессы разгосударствления начались и шли практически одновременно, волнообразно охватывая почти все без исключения строительные тресты.
Строительный сектор тех лет не был столь пестрым по числу участников. Лицо отрасли определяли несколько крупнейших трестов. Челябинскгражданстрой возводил до 70 % жилья в городе, две трети жилого строительства в целом по области приходилось на долю Южуралстроя. Трест № 42 и Челябметаллургстрой строили крупнейшие промышленные предприятия города и возводили квартиры для их работников, меньшую долю на рынке занимал Челябтракторострой. Кроме общестроительных существовало также несколько специализированных трестов: Союзлифтмонтаж, Южуралсантехмонтаж, Строймеханизация.
Сегодняшним директорам крупных строительных компаний не сравниться по уровню власти и влияния с руководителями советских строительных трестов. Секретари райкомов и горкомов партии часами сидели у них в приемной. Не связанные обязательствами самостоятельно искать себе заказчиков строительных объектов, эти люди составляли особую касту советской номенклатуры.
Большая часть существующих ныне на рынке и пришедших за полтора десятилетия реформ частных строительных предприятий Челябинска выделилась в период приватизации из числа вышеупомянутых трестов. Сами же гиганты советского строительного комплекса, вероятно, за единичным исключением вымерли подобно мамонтам, не сумевшим адаптироваться к Ледниковому периоду. Подавляющее большинство входивших в строительные объединения проектных институтов были перепрофилированы в коммерческую недвижимость. Конечно, вывески Челябгражданстроя, Южуралстроя можно и сегодня обнаружить при входе в офисные здания. Но за ними лишь скромные осколки былой мощи.
Схема, по которой шла приватизация в строительстве, была общей для всех. На первом этапе строительные управления и заводы получали частичную самостоятельность вместе со статусом народного арендного предприятия. Параллельно проходило акционирование трестов.
Строительные тресты дробились на десятки структур. Федеральное ведомство по приватизации во главе с Анатолием Чубайсом издало распоряжение, согласно которому подразделения строительных трестов численностью более 200 человек имели право на самостоятельную жизнь.
По уточненным статистическим данным, в 2007 году Челябинск построил более 632 тыс. кв. метров жилья — абсолютный рекорд за всю свою историю. Из них примерно 165 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что в 2,2 раза превышает аналогичный показатель 2006 года. Общий объем финансирования в жилищное строительство составил 5 млрд. руб. Одним из приоритетных направлений ближайших лет в Челябинске становится застройка городских поселков. Появление больших жилых микрорайонов сделает эти территории инвестиционно привлекательными. Например, сейчас масштабно застраивается поселок Чурилово: к новостройкам будет проложена хорошая дорога, появятся новые детские сады, школа, поликлиника, торговые и досуговые объекты. Мы стремимся к тому, чтобы не допускать градостроительных ошибок, которые могут привести к транспортному коллапсу в городе. Если застраивать и уплотнять центр, то дорожно-транспортная инфраструктура с этим не справится, и потом десятки лет уйдут на работу над ошибками. Новые деловые, культурные и спортивные объекты должны строиться в первую очередь в отдаленных от центра районах. Серьезным препятствием на пути реализации в Челябинске национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» стало обращение в суд Южно-Уральского научно-исследовательского института плодоовощеводства и картофелеводства.
Они требуют признать незаконными права города на земельный участок, расположенный в северо-западном направлении Челябинска. Строительство здесь идет уже на протяжении 30 лет, давно сданы и заселены крупные жилые микрорайоны, построены Западная насосная станция и Каширинская электроподстация, проложены водоводы и другие капитальные сети, строится спортивный комплекс с современной ледовой ареной и федеральный кардиоцентр. Земельный участок имеет необходимое инженерное обеспечение для дальнейшего строительства жилья, предусмотренного на этой территории Генпланом. В 2006 году, после обращения ЮУННИПОК в суд, земля признана «спорной» и строительство нового жилья на ней практически «заморожено». Между тем, уже в прошлом году город мог сдать и 700 тыс. кв. метров жилья, а, следовательно, стоимость квадратного метра могла быть снижена примерно на 20%. Теперь на эту серьезную проблему обращено внимание федеральных властей. На недавнем совещании по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Уральском федеральном округе Первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев дал поручение передавать подобные земельные участки, которые целесообразно использовать под жилищное строительство, в собственность муниципалитетов.