Планирование развития территории РФ, субъектов РФ, поселений и др.
На уровне всей территории РФ в области градостроительства разрабатывается Генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства; основные положения развития системы расселения; меры по улучшению экологической обстановки в регионах; территории, благоприятные для развития систем расселения и др.
Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их территорий разрабатываются консолидированные схемы градостроительного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).
Постановлением Правительства РФ 25 августа 1999 г. были утверждены «Основные требования к разработке и согласованию консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного планирования». В основных положениях консолидированной схемы, являющихся ее составной частью, содержатся предложения по приоритетным направлениям региональной градостроительной и пространственно-территориальной политики. Разработка консолидированных схем осуществляется на основании решения Правительства РФ. Государственным заказчиком по разработке консолидированных схем является Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Головной разработчик консолидированной схемы определяется государственным заказчиком на конкурсной основе. Задание на проектирование консолидированной схемы также утверждается государственным заказчиком. В задании на проектирование определяются состав и содержание консолидированной схемы и ее основных положений, состав, порядок получения исходных данных и другие условия работы, уточняется порядок проведения согласования и экспертизы.
В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, в которых указываются в соответствии с градостроительной документацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъекта РФ.
На нижестоящем уровне разрабатываются территориальные комплексные схемы развития территорий районов и сельских округов. В них содержатся предложения об установлении границ поселений и пригородных зон городов, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий указанных районов, сельских округов. Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих районов и сельских округов по согласованию с органами местного самоуправления поселений, находящихся в пределах районов и сельских округов, в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
В соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта РФ разрабатывается генеральный план. Генеральный план — градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Градостроительный кодекс РФ определяет, что генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений. Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений и утверждаются органами государственной власти соответствующего субъекта РФ. Однако в период разработки нового генерального плана городского или сельского поселения действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки. На основе генеральных планов городских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов разрабатываются проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования.
Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, организации государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.
При разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности. Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:
— зоны охраны памятников истории и культуры, заповедные зоны;
— зоны особо охраняемых природных территорий;
— санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
— водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
— зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
— зоны залегания полезных ископаемых;
— зоны чрезвычайных экологических ситуаций;
— зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
— иные зоны.
В соответствии с генеральным планом городских и сельских поселений разрабатываются проекты планировки — градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений. Проекты планировки определяют: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков; размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Помимо проектов планировки разрабатываются проекты застройки для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.
К границе (черте) города примыкают земли, предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. Эти земли являются территорией пригородной зоны городов. Зонирование данных территорий определяется в территориальных комплексных схемах пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.
Генеральный план города обязателен, как уже было сказано, для всех организаций, осуществляющих строительство в городе.
Генеральный план города принимается на перспективу в 25—30 лет. Генеральные планы городов с количеством населения 500 тыс. человек и более разрабатываются в две стадии: технико-экономические основы развития города с эскизом генерального плана (ТЭО) и генеральный план города; Генеральные планы остальных городов — в одну стадию. При этом технико-экономические основы развития города выполняются как составная часть генерального плана.
Проекты детальной планировки и застройки. Они являются конкретной формой использования земель городов; разрабатываются на основе генерального плана города на отдельные части застраиваемой территории: жилые районы, общегородские центры, общественные комплексы, подлежащие застройке, реконструкции или благоустройству в ближайшие годы в соответствии с проектами размещения строительства первой очереди. Проект детальной планировки и застройки разрабатывается с целью определения земельных участков для размещения на них предприятий и учреждений культурно-бытового обслуживания населения, установления красных линий улиц, площадей и инженерных сетей, благоустройства улиц, дорог и озеленения.
Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.
Планы земельно-хозяйственного устройства городских территорий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраиваемых.
Этот план проходит две стадии: первая — план земельно-хозяйственного устройства и вторая— детальный проект земельно-хозяйственного устройства территории города (поселка).
В плане земельно-хозяйственного устройства территории городов разрабатываются конкретные мероприятия по рациональному освоению земель и устанавливается порядок их использования в тех случаях, когда он не установлен генеральным планом.
План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулируются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйственное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготовке территории.
В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устройства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.
Проекты планировки пригородной зоны. Они являются формой территориального планирования использования этих земель, разрабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматривать резервные территории для последующего развития города.
В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).
Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга — федеральным законом.
По решению компетентных государственных органов в пригородных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в ведение городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят решения, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначенные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, создания загородных лесопарков и живописных ландшафтов.
Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запрещается предоставлять земельные участки для всех видов строительства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.
Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же порядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользование для отдыха населения с соблюдением всех требований по охране природы.
При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.
Кроме перспективного планирования земель городов и других поселений существует еще текущее планирование, которое осуществляется посредством так называемых планов использования земель городской, поселковой и сельской застройки.
Право пользования землями поселений.
Право пользования землями городов и других поселений в отличие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем.
Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землепользователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений.
Во-вторых, земельный участок предоставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или сооружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно переплетаются.
Сложность при формировании понятия рационального использования земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединяет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каждому виду земель поселений.
Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.
Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.
Рациональное использование земель поселений означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением, установление правильного количественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конечном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство других поселений.
Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утверждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закрепление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, налогообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установление границ землепользования (т.е. межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.
Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подлежат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка. При межевании застроенных территорий проводится: выделение структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий; межевание на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости.
Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати.
Межевание включает:
- подготовительные работы;
- разработку плана межевания микрорайона или квартала, согласование его с владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;
- установление границ в натуре.
План межевания утверждается решением органа местного самоуправления.
Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости.
Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организациях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.
Следует отметить, что при градостроительной деятельности возникают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъектов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконструкции и сохранению объектов градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.
Для земельных участков, расположенных в границах единой территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.
Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сельских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не предусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.
Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой, и т.д., земли промышленности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режимными объектами, и земли пригородной зоны.
Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (контракт) между ними, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством РФ.
Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников градостроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, являются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.
Участники градостроительных отношений при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов всех субъектов градостроительной деятельности.
Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения договора (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (контракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению сторон.
Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.
В пригородных зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.
В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.
Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по решению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).
Право пользования землями жилой и общественной застройки.
Земли жилой, общественной, промышленной и коммунальной застройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными и иными строениями и сооружениями. Кроме земель, находящихся под строениями, к этим землям относятся дворовые и усадебные участки, обслуживающие строения.
Земли жилой и общественной застройки предоставляются в бессрочное пользование различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.
Заказчикам жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства земельный участок предоставляется во временное пользование только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям возведенных строений и сооружений для их эксплуатации администрация города предоставляет им в бессрочное пользование земельные участки (или в собственность — в случаях, предусмотренных законом).
Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, организации государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.
В крупных городах, где жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство объединено в одной специализированной строительной организации (например, в Москве), земельные участки предоставляются единому заказчику (Главному управлению капитального строительства) с передачей их после окончания строительства в пользование соответствующим организациям, предприятиям и учреждениям.
Однако в ряде городов строительство наряду с единым подрядчиком осуществляется министерствами, ведомствами, предприятиями и организациями. Это приводит к недостаточно комплексной и планомерной застройке города. В первую очередь используются более «выгодные» земельные участки. Длительное время не осваиваются земельные участки, закрепленные за застройщиками, но требующие некоторых затрат. Заказчики главным образом возводят жилые дома, не строя инженерных коммуникаций, очистных сооружений, объектов торговли и коммунально-бытового назначения.
Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут объявить конкурс или аукцион по предоставлению незанятых земельных участков под застройку не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки не находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.
Средства на финансирование отчуждения земельных участков утверждаются представительными и законодательными органами Российской Федерации для государственных и общественных нужд Российской Федерации; законодательными (представительными) органами субъектов РФ для государственных и общественных нужд субъектов РФ; органом представительной власти местного самоуправления для муниципальных нужд при условии, если зона отчуждения предусмотрена в генеральном плане поселения или плане застройки, согласованном или откорректированном органами исполнительной власти субъектов РФ, и финансирование отчуждения осуществляется за счет средств местного бюджета или специально выделенных для этого средств. Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее, чем за год до изъятия земельных участков.
Существующий порядок предоставления земельных участков нуждается в совершенствовании. Целесообразно выделение всех капиталовложений одной специализированной строительной организации (как в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах). Это серьезно улучшает состояние дел, позволяет все проектно-изыскательские работы, застройку и реконструкцию городов осуществлять своевременно и последовательно.
Земельные участки для строительства отводятся, как правило, по решениям городских органов самоуправления (их администрации) при условии, что застройка предусмотрена надлежаще утвержденными планами капитального строительства или решениями соответствующих местных органов самоуправления (их администрации).
Конкретные размеры участков определяются исходя из объема и вида строительства, а также из обеспеченности данного населенного пункта свободными землями в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами и проектно-технической документацией.
Придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо частично приватизированных), являются государственной или муниципальной собственностью, если иное не предусмотрено федеральным законом, и предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, осуществляющим управление указанными домами.
При создании единого комплекса имущества в жилищной сфере при приватизации всех жилых и нежилых помещений и образовании при этом жилищного товарищества придомовые земельные участки передаются данному товариществу в постоянное (бессрочное) пользование или аренду в соответствии с законами субъектов РФ.
Порядок пользования придомовыми земельными участками многоквартирных жилых домов определяется законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а также уставом жилищного товарищества.
Предприятия, учреждения, организации, а также граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для определенных целей — для предпринимательской деятельности, разных видов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и сооружений, которые должны быть возведены, устанавливаются в документах об отводе земельных участков в точном соответствии с утвержденными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе.
В документах отвода устанавливаются также сроки начала строительства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.
Возведенные строения признаются принадлежащими соответствующим землепользователям на праве собственности, оперативного управления или пользования. Право пользования предоставленными им земельными участками неотделимо от. права собственности на строения, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строения.
На землях населенных пунктов при переходе права собственности на строение переходит также и право землепользования, собственности на земельный участок или его часть. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.
Градостроительную деятельность стимулируют следующими мерами:
- установлением порядка предоставления и изъятия земельных участков, иной недвижимости и ресурсов, а также установлением налоговых ставок и коэффициентов с учетом градостроительной ситуации в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ;
- объявлением зон отчуждения земельных участков, имущества и иной недвижимости в интересах общества;
- созданием необходимого резерва земельных участков, подготовленных для застройки;
- обеспечением своевременного строительства систем инженерных и транспортных коммуникаций и сооружений;
- содействием страхованию селитебных территорий от риска причинения экологического ущерба деятельностью промышленных, транспортных, энергетических, высокочастотных и иных объектов;
- контролем за соблюдением сроков действия разрешений на строительство.
Прекращение права пользования участком государственных, кооперативных, иных общественных организаций и граждан может иметь место лишь по основаниям, указанным в законе.
Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренду из государственных и муниципальных земель или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществлять снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строений, сооружений в соответствии с градостроительным, жилищным законодательством, законодательством об охране окружающей среды и культурного наследия и другим законодательством при условии выполнения обязательств обременения земельных участков.
Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земель. Указанные земли могут подразделяться на общественно-деловые, производственные и инфраструктурные, зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий, территорий пригородных зон и т.п.
На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.
Право пользования землями общего пользования.
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселениях состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения.
На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения.
Земельные участки на улицах, проездах, бульварах, скверах, парках могут предоставляться во временное пользование (аренду) государственным, кооперативным организациям, гражданам для размещения на них торговых павильонов, киосков, ларьков и т.д.
Земли общего пользования, как правило, не закрепляются за отдельными пользователями, а эксплуатируются для удовлетворения различных потребностей всего городского населения. Использование их по прямому назначению может осуществляться всеми гражданами без каких-либо ограничений. Такое пользование является, как правило, бесплатным.
Производство на землях общего пользования каких-либо специальных работ, препятствующих их использованию по прямому назначению (закрытие улиц, проездов и пр.), допускается лишь с особого разрешения в каждом случае местных органов самоуправления.
Право пользования землями, занятыми промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройкой, занятыми промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами, предназначенными для этих целей
Земли промышленной и коммунально-складской застройки предназначены для размещения промышленных, коммунальных и иных объектов, обеспечивающих функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.
Благоустройство таких территорий осуществляется за счет собственников производственных объектов.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.
Право пользования землями транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятыми зданиями, строениями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи, и предназначенными для этих целей.
К землям транспортной инфраструктуры относятся земли, на которых размещаются и функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.
Для предотвращения вредного воздействия таких сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности предусмотрены необходимые расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных земель и другие требования в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами и правилами застройки.
Земли в границах отвода подобных объектов и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных земель возлагаются на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.
Объекты, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Указом Президента РФ от 27.06.98 № 728 «О дополнительных мерах по развитию сети автомобильных дорог общего пользования в Российской Федерации» признано целесообразным создание и развитие в Российской Федерации сети платных автомобильных дорог общего пользования при условии, что проезд по автомобильной дороге может быть платным при наличии возможности бесплатного проезда в том же направлении по другим автомобильным дорогам.. Размещение на этих землях построек и сооружений, а также проведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городскими, поселковыми, сельскими органами местного самоуправления и их администрацией.
Характерным для этих земель является то, что используются они не для сельскохозяйственного производства, а для специальных целей.
Указанные земли предоставляются как в бессрочное, так и во временное пользование, которое осуществляется за плату.
Предоставление предприятиям, организациям и учреждениям земельных участков для промышленной разработки общераспространенных полезных ископаемых производится после оформления горного отвода. Местоположение и площадь предоставленного земельного участка устанавливаются в зависимости от расположения горного отвода, способа, условий и сроков разработки полезных ископаемых. Пользование землями транспорта и иного несельскохозяйственного назначения в городах, как правило, влечет за собой ограничение прав смежных землепользователей.
Право пользования землями сельскохозяйственного использования и другими угодьями
К землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских поселениях относятся пашни, сады, виноградники, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, карьеры, каменоломни и др.
Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья в поселениях могут предоставляться колхозам, совхозам и другим предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам для ведения сельского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, разработки общераспространенных полезных ископаемых и торфяников, для выпаса скота и сенокошения.
Правовой режим земель сельскохозяйственного использования в поселениях имеет сложный характер. С одной стороны, эти земли входят в состав земель городов, других поселений, имеющих своим назначением обслуживание нужд хозяйства и промышленности, с другой — они используются для сельскохозяйственного назначения. В отличие от последних, аналогичные земли в городах называются землями сельскохозяйственного использования. В сельской местности эти угодья пользуются приоритетом перед всеми другими землями в земельном фонде, в городах же указанные земли подобным приоритетом не пользуются, а служат резервом для других видов земель городов.
Все земли сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах закрепляются (на разных условиях) за отдельными пользователями: предприятиями, организациями, коллективами граждан и отдельными гражданами.
Земли, занятые полигонами бытовых отходов, мусороперерабатывающими предприятиями, торфяниками, каменоломнями, песчаными карьерами и другими разработками полезных ископаемых, используются через органы, ведающие местным хозяйством, путем предоставления их в пользование, в том числе в аренду, учреждениям, предприятиям и организациям. Условия пользования устанавливают органы местного самоуправления (их администрация).
Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья находятся в ведении и управлении городских и районных органов самоуправления (их администрации), в непосредственном управлении которых они находятся.
Предоставление земель сельскохозяйственного использования оформляется письменными договорами, заключаемыми между органом администрации органов местного самоуправления и пользователем.
Все землепользования в городах, поселках и сельских поселениях, в том числе и при сельскохозяйственном использовании угодий, подлежат регистрации. Они записываются в государственную книгу регистрации землепользовании инвентаризационно-техническим бюро при городской, районной администрации.
Землепользование на указанных землях сельскохозяйственного использования в большинстве случаев является бессрочным и платным. Значительная часть земель сельскохозяйственного использования отводится для нужд сельскохозяйственного производства различным государственным, общественным организациям и гражданам. Среди государственных предприятий, которым предоставляются в пользование земли сельскохозяйственного использования, в первую очередь могут быть названы те, которые имеют своей непосредственной задачей обслуживание городских нужд. Это различные питомники декоративных растений, участки для цветоводства, городские оранжереи, теплицы, овощные предприятия, фермерские хозяйства и т.п.
На землях сельскохозяйственного использования могут быть организованы также сельскохозяйственные предприятия, имеющие своей целью снабжение городского населения овощами, фруктами, ягодами и пр. К числу таких предприятий относятся, в частности, овощеводческие совхозы, государственные виноградники, парниково-тепличные комбинаты, крестьянские (фермерские) хозяйства.
Нередко на сельскохозяйственных землях организуются подсобные хозяйства государственных промышленных и транспортных предприятий, а также кооперативных и общественных организаций.
Размеры земельных участков, отводимых сельскохозяйственным предприятиям, законом не установлены. Отвод земель производится по решению соответствующих органов местного самоуправления (их администрации).
Субъектами права пользования землями сельскохозяйственного назначения являются также и городские сельскохозяйственные и рыболовецкие организации, товарищества, кооперативы и пр.
Направлением производственной деятельности большинства городских сельскохозяйственных организаций является производство ранних овощей в теплицах и парниках. В силу специфики своей производственной деятельности такие колхозы обычно имеют небольшое количество земли.
Закрепление за городскими колхозами находящихся в их пользовании земель оформлялось путем выдачи им документов на право пользования землей.
Землепользование животноводческих товариществ рабочих и служащих является одной из форм коллективного землепользования граждан. Члены товариществ вправе получить земельные участки в собственность или пожизненное наследуемое владение, оставив земли общего пользования за товариществом.
Животноводческие товарищества могут получать в пользование сенокосные угодья, производить в организационном порядке покосы на этих угодьях и распределять сено между своими членами. Они признаются юридическими лицами и имеют свои уставы, утвержденные общим собранием членов товариществ на основе Типового устава животноводческого товарищества.
Право пользования землями особо охраняемых территорий и объектов природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также занятыми лесами.
В состав земель городов, поселков и сельских населенных пунктов входят также земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также занятые памятниками природы, природными парками, национальными и дендрологическими парками, ботаническими садами, лесами и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, а также земли с источниками, обладающими природными лечебными факторами, и земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы
Любая деятельность на указанных землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается, а всякое строительство разрешается по решениям городского, поселкового и сельского органа самоуправления (их администрации).
Земли, занятые лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды.
Земли, занятые городскими лесами, способствуют улучшению микроклимата, организации отдыха, удовлетворению культурно-эстетических потребностей населения, защите территории от водной и ветровой эрозии.
ЛК РФ предусматривает деление лесов в соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением, их местоположением и выполняемыми ими функциями. Деление лесного фонда производится по группам лесов, а разграничение лесного фонда первой группы — по категориям защитности (ст. 55 ЛК РФ).
Городские леса относятся к первой, более охраняемой группе. В этих лесах запрещена хозяйственная добыча древесины и допускается лишь вырубка ее в целях ухода, удаления больных и сухостойных деревьев или так называемая санитарная рубка. Иначе говоря, промышленная рубка древесины здесь не производится, а осуществляется только уход за лесом, лесовосстановительные рубки, которые сохраняют и усиливают полезные свойства каждого участка и леса в целом. Размер подобных рубок в каждом отдельном случае должен быть тщательно обоснован. Разрешается также уборка валежника, сухостоя, поврежденных и больных деревьев и другие работы, обеспечивающие защиту от болезней и повреждений.
Руководство ведением лесного хозяйства в городских лесах осуществляется соответствующими органами при городской администрации. Рубки для ухода за лесом, а также некоторые виды побочных пользовании в городских лесах производятся с разрешения этих органов.