Понятие гражданского оборота земельных участков
В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп.1 п.1 ст.6 ЗК РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека[3]. Подпункт 2 п.1 ст.6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений также называет земельный участок. При этом земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений.
Можно в полной мере согласиться с мнением, что "земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны. а земельные участки - объектами вещных прав и объектами гражданского оборота"[4]. Однако именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок.
Законодатель рассматривает земельный участок как специфический объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в ГК РФ[5] и ЗК РФ. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ: "Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства"[6].
Необходимо отметить, специфика земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений в законодательстве отражена недостаточно, более того легальное определение понятия земельного участка именно как объекта гражданско-правовых отношений отсутствует.
Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности, аренды и иных прав. ГК РФ в п.1 ст.130 закрепляет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ. В частности, ст.8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268), основания установления сервитутов (ст.274).
Рассматривая земельный участок как объект права собственности, законодатель устанавливает, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (п.2 ст.261 ГК РФ).
Акцентируем внимание, что с учетом изменений, внесенных в 2006 году в ст.130 и ст.261 ГК РФ, связанных с исключением из перечня недвижимых объектов лесов, обособленных водных объектов и многолетних насаждений[7], пункт 2 ст.261 ГК РФ рассматривает земельный участок и находящиеся на нем водные объекты и растения в качестве единого недвижимого объекта. Это обстоятельство следует учитывать при разделе земельного участка.
В то же время до недавнего времени в законодательстве Российской Федерации и юридической литературе земельный участок рассматривался как принадлежность главной вещи - строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком (ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и др.). В последние годы эта позиция подвергается критике. Как отмечается, в классическом обороте главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения[8].
Следует признать, что вопросы состава (структуры) недвижимого имущества в действующем законодательстве урегулированы недостаточно полно, а в теории гражданского права слабо разработаны категории сложных и составных (совокупных) вещей, отсутствуют четкие критерии разграничения составной части и принадлежности и т.д. Поэтому некоторые юристы своевременно обращаются к зарубежному опыту регулирования соответствующих отношений, в частности к нормам Гражданского уложения Германии, в котором существует понятие о составных частях вещи, в том числе земельного участка или строения (§ 93-95), установлены различия между существенной составной частью, составной частью, временно присоединенной составной частью и принадлежностью, заключающиеся в прочности связей отдельных вещей и соответствующей правовой регламентации[9].
В связи с этим полагаем, что для дальнейшего совершенствования российского законодательства о недвижимости, в том числе земельных участках, требуются теоретические исследования категорий сложной, составной (совокупной) вещей, главной вещи и принадлежности, с учетом положительного зарубежного опыта, а также внесение соответствующих изменений в ГК РФ.
Более того, представляется, что особенности земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений, вида недвижимого имущества необходимо отразить в ГК РФ.
Земельный участок - одна из основных категорий, которыми оперируют земельное право и земельное законодательство.
Как уже отмечалось в Земельном Кодексе РФ в 2008 году появилась новая глава "Земельные участки", которая устанавливает понятие земельного участка, а также регулирует вопросы его образования, раздела, выдела, объединения и перераспределения и так далее.
Новый закон в целом направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства и предусматривает внесение изменений в 15 федеральных законов. В частности, изменения вносятся в Гражданский кодекс РФ, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон "О государственном кадастре недвижимости" и в другие федеральные законы. Действие закона позволит, по мнению экспертов, разрешить возникшие проблемы правоприменения в сфере земельных отношений. Кроме того, он должен защитить правообладателей земельных участков (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитута) при образовании новых земельных участков и прекращении существования исходных земельных участков.
Согласно действующему закону земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Причем если ранее требовалось описание и удостоверение его границ, то принятый закон указывает лишь на необходимость определения границ земельного участка в установленном порядке, что соответствует вступившему с 1 марта 2008 года закону о кадастре объектов недвижимости.
В частности, ранее на теоретическом уровне существовали подобные определения: "земельный участок как объект недвижимого имущества - это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, с расположенными на ней водными объектами, многолетними насаждениями, объектами капитального строительства или без таковых"[10] или "Земельный участок - это геометризованный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами"[11] или "земельный участок как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, неотделимых улучшений в форме сервитутов, установленных для использования участка, а также прав ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц"[12].
В настоящее время законом устанавливаются требования к образуемым и измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав, обременений на образуемые или измененные участки. Так, в частности, законом определено, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов.
Образование земельных участков допускается лишь с письменного согласия их правообладателей, кроме образования участков, предоставленных государственным муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, либо образования участка по решению суда.
Решение об образовании земельных участков из государственных и муниципальных участков принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые распоряжаются земельными участками, то есть в отношении не разграниченной в собственности государственной земли - по общему правилу органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Земельный кодекс РФ также дополнен нормой, согласно которой в случае отказа собственника от права собственности на земельный участок от даты государственной регистрации прекращения права собственности такой земельный участок становится собственностью городского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенный на межселенной территории, - собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. В городах Москве и Санкт-Петербурге отказ от права собственности на земельный участок влечет возникновение этого права у указанных городов, если иное не предусмотрено их законодательством.
Рассматриваемым законом предусмотрено также, что кадастровая стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может применяться для определения арендной платы за него.
Интересно также заметить, что несмотря на то, что данный закон является, по сути, законом, регулирующим земельные отношения, именно им, по мнению экспертов, вносятся концептуальные изменения в Бюджетный кодекс РФ. Так, законом предполагается введение в Бюджетный кодекс РФ новой статьи, регламентирующей порядок и условия предоставления субсидий из бюджетов субъектов РФ федеральному бюджету. В соответствии с этими изменениями предоставление таких субсидий должно осуществляться путем заключения соглашений между федеральным органом исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, а соглашения заключаются в порядке, устанавливаемом правительством РФ.
В соответствии с внесенными изменениями в Бюджетный кодекс РФ данный закон вносит изменения и в Закон "Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.". Внесенные изменения определяют участие органов государственной власти субъектов РФ в осуществлении дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог федерального значения, что, по мнению экспертов, позволит привлечь дополнительные средства на проектирование, строительство, капитальный ремонт и содержание автомобильных дорог федерального значения.